Informations

	acte authentique
	Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous tiers, c'est à dire à tout le monde, y compris les personnes qui ne sont pas mentionnées dans le contrat. La vente immobilière ou l'échange doivent faire l'objet d'un acte authentique.

	BIENTOT : le diagnostic électricité
	Début 2009 un diagnostic électricité devra également être fourni par le vendeur lors d’une transaction immobilière, ce diagnostic imposé par le code de la construction et de l’habitation s’appliquera aux logements comportant une installation électrique de plus de 15 ans et visera à évaluer les défauts susceptibles de compromettre la sécurité des personnes en prévention des risques d’électrisation, d’électrocution ou encore d’incendie.

	DEROULEMENT D'UNE VENTE:
	1ere phase : il s’agit du premier contact avec l’agent immobilier. Le client, futur acquéreur, après une étude de sa situation financière auprès de sa banque, fait part à l’agent immobilier de ses critères de recherche (type de bien, localisation souhaitée, budget, superficie..). Son projet ainsi précisé, une première sélectionde biens à visiter est effectuée à l'agence sur le catalogue des ventes avec photos et descriptifs. Il est possible de conclure un mandat de recherche auprès de l’agent immobilier afin que ce dernier travaille votre recherche. 2ème phase : visites des biens après sélection, et ce en présence de l’agent immobilier qui va vous apporter le maximum d’informations sur le bien notamment sur les détails techniques. Après quelques visites, vous êtes à même de faire votre choix et par conséquent de faire une offre d’achat au prix souhaité. Là, le rôle de l’agent immobilier est important car il va négocier pour vous et éxercer son rôle d’intermédiaire entre vous et le propriétaire. Le vendeur a huit jours pour accepter ou refuser l’offre émise. 3ème phase : l’offre d’achat est acceptée. Vous êtes sur le point de devenir propriétaire, mais avant cela un certain nombre de formalités doivent être réalisées notamment les expertises obligatoires à la charge du propriétaire ( à savoir les diagnostics termite, amiante…). Une fois les expertises réalisées un compromis va pouvoir être signé. L’agent immobilier ou un notaire pourra en faire la rédaction. L’acquéreur verse, en pratique et ce le jour du compromis, 5 % du prix de vente. Dans l’hypothèse d’un achat financé par un prêt l' acquéreur à la possibilité de ne pas verser ce dépôt, avec l' accord du vendeur; en contrepartie, une clause pénale est ajoutée. 4ème phase : le compromis est signé, l’acquéreur bénéficie alors du délai de rétractation (7jours à compter du lendemain du jour de la signature du compromis). Cela signifie que pendant ce délais, celui qui se porte acquéreur peut renoncer à l’ achat sans motivation particulière et sans frais. 5ème phase : l’acquéreur n’ a pas usé du délai de rétractation. Il faut alors compter entre 2 et 3 mois pour à nouveau se réunir et signer l’acte définitif de vente qui marquera définitivement le transfert de propriété, symbolisé par la remise des clés au nouveau propriétaire.

	DES SERVITUDES MULTIPLES ET VARIEES
	Certaines contraintes peuvent limiter les possibilités de construction sur les terrains à bâtir que vous voulez acquérir. Parmi les nombreuses servitudes existantes, votre parcelle peut être grevée d’une servitude de passage concédée aux voisins (si leur parcelle est enclavée), ce qui peut entraîner une diminution de son prix . Le terrain peut également supporter une servitude d’écoulement des eaux vous obligeant à recevoir les eaux naturelles provenant d’un terrain ou de la voix publique situés au-dessus du vôtre. En outre, au moment de la construction de votre maison, vous devrez respecter certaines distances si vous souhaitez créer une fenêtre donnant sur le jardin voisin. Par sécurité, avant d’acheter, vous pouvez demander à un géomètre expert d’étudier de façon détaillée toutes les servitudes éventuellement attachées au terrain. Les informations concernant les servitudes d’urbanisme sont précisées dans les certificat d’urbanisme, qu’il est indispensable de demander à la mairie . Les autres servitudes d’ordre privé sont établies par les titres de propriété et sont transcrites au fichier du bureau des hypothèques .

	LE DPE (diagnostic de performance énergétique
	La réalisation de ce diagnostic de performance énergétique est obligatoire à l’occasion de la vente de chaque logement ou bâtiment (sauf exceptions) en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006, et lors de la signature des contrats de location à compter du 1er juillet 2007. Le diagnostic de performance énergétique réalisé par des professionnels permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués.

	Le pret à taux zero
	Dans le cadre de la demande du prêt à taux 0% auprès d'organismes financiers POUR L'ACQUISITION D'UNE RESIDENCE PRINCIPALE, UN ETAT DES LIEUX RELATIF A LA CONFORMIT2 DU LOGEMENT AUX NORMES DE SURFACE ET D'HABITABILITE doit etre etabli par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Ce dernier procède ainsi à une inspection du logement et de son environnement en distinguant les critères généraux relatifs à la sécurité, la salubrité et l'équipement de l'immeuble. Par la suite, il délivre un CERTIFICAT DE CONFORMITE à joindre au dossier de demande du pret à taux zero. Les beneficiaires de ce pret sont des personnes physiques. Il ne peut etre consenti: .Ni à une Société Civile Immobiliere .Ni à un groupe foncier agricole .Ni pour l'achat de valeurs mobilières pour financer de l'immobilier. .Ni pour l'achat de parts coopératives. OPERATION FINANCABLES PAR LE PTZ DANS LE CADRE DE L'ACQUISITION D'UNE RESIDENCE PRINCIPALE: .La construction ou l'acquisition d'un logement neuf, jamais occupé .L'acquisition ou l'aménagement seul d'un local non destiné à l'habitation (bureaux, granges...) en logement. EN REVANCHE LE PTZ NE PEUT ETRE ACCORDE POUR DES TRAVAUX D'AGRANDISSEMENT SEULS. .L'acquisition d'un logement ancien (ayant déjà été occupé) avec ou sans travaux. Les travaux d'amélioration pris en compte sont ceux ayant pour objet la mise aux normes de surface et d'habitabilité. Si des travaux sont nescessaires, l'octroi du prêt à taux 0% est subordonné à leur réalisation. .L'acquisition d'un logement ancien faisant l'objet d'un contrat de location accession. Les dépendances des logements sont financables dans la mesure où elles font partie d'une opération immobilière elle même financée par le PTZ. Ce prêt à 0% est accessible aux personnes qui disposent de revenus fiscaux de référence inferieurs à un certain plafond. se renseigner auprès de votre banque. Source: Charente Expertises

	les diagnostics préalables à la vente
	LE PLOMB DANS LA PEINTURE: Il doit etre fait une mesure des teneurs en plomb dans les revêtements et une évaluation du degré d'accessibilité de ce plomb pour toute partie d'immeuble construit avant 1948 (après cette date, les peintures au plomb seront interdites d'usage). Ceci pour éviter toute ingestion d'écailles de peinture contenant du plomb par une personne. Cette ingestion pouvant dans certains cas s'avérer mortelle, notamment chez les enfants (les peintures au plomb ont un gout sucré). L'AMIANTE DANS LES PARTIES PRIVATIVES, DTA (Dossier Technique Amiante). L'amiante est un materiau mineral qui fut très utilisé dans le bâtiment pour ses qualités de solidité et de resistance au feu. L'amiante est interdit sur le territoire national depuis le 1er janvier 1997. Le materiau ou produit contenant de l'amiante (MPCA), s'il est en état volatil, peut libérer des fibres d'amiante qui sont respirées par les personnes vivant ou travaillant dans ce lieu. Ces fibres d'amiante peuvent transmettre des pathologies pulmonaires de type cancereux. LA LOI CARREZ: La loi Carrez oblige le vendeur de préciser, dès le compromis, la surface exacte du bien vendu, neuf ou ancien (les maisons et bâtiments isolés ne sont pas concernés). Si la superficie réelle est inferieur de plus de 5% àcelle indiquée dans l'acte, vous avez la possibilité d'intenter une action en réduction de prix dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte de vente. L'ETAT PARASITAIRE (Recherche de termites): Depuis le 15janvier 2005, l'état parasitaire partiel (dit partiel parce que, parmi les insectes xylophages qui attaquent les bois des immeubles, seuls les termites sont concernés par cette loi) est obligatoire pour la Region Ile De France, tous types d'habitations confondus. Il a pour fonction d'établir le niveau d'infestation éventuelle du bien pour les termites. Sa durée de validité est de 3mois. Les termites se nourrissent de cellulose (bois, papier, etc...) et se développent en effet trés vite, de façon parfois sous-jacente. si bien qu'une inspection déclarée négative peut ne pas avoir été en mesure de relever les symptomes d'infestation par les termites devenus apparents trois mois plus tard. Les 1ers symptomes sont la présence de galeries verticales ou respectant la surface. LLes dégâts causés par les termites peuvent aller jusqu'à l'effondrement d'une maison (si la structure de celle-ci est en bois ou contient du bois en quantité).

	NOUVEAU : le diagnostic gaz
	Depuis le 1er novembre 2007, et conformément à la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003, le vendeur d’un bien immobilier équipé d’une installation intérieure au gaz naturel de plus de 15ans se doit de produire à l’acquéreur « un diagnostic gaz », nécessaire pour l’établissement de l’acte authentique portant sur l’état des appareils de chauffage, de production d’eau chaude, tuyauteries et des locaux où se situent les appareils à gaz , ce diagnostic a une durée de validité d’un an.

	QU'EST CE QU'UN MANDAT?
	C'est un acte par lequel une personne (appellée mandant), donne à une autre (appellée mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location,... Il est fait obligation pour les agents immobiliers et administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

	QUELQUES CONSEIL POUR BIEN VENDRE
	Il est important de : 1) Soigner la présentation de sa maison les acquéreurs sont attirés par les maisons propres et spacieuses , il faut mettre en valeur votre maison, tout doit briller et être rangé : - ajoutez des plantes, des fleurs - réparez les tuiles cassées et autres petites réparations qui vous paraissent anodines mais peuvent faire la différence, - nettoyez et décapez vos sols, planchers et autres - passez un petit coup de peinture ; blanche de préférence afin que la décoration reste neutre, - aérez votre maison pour supprimer toutes odeurs surtout si vous avez des animaux. Il faut donner du charme à votre propriété tout en dépersonnalisant la décoration afin que l’acquéreur puisse imaginer à quel endroit ses meubles et bibelots peuvent être installés, il faut qu’il se projette, qu’il s’imagine vivre dans cette maison sans être gêné par vos goûts, car on le sait, à chacun ses goûts ! faites également attention à la propreté extérieure de votre maison, en effet la publicité pour la vendre sera accompagnée de photos, la photo principale, celle que l’on verra le plus est celle de la façade, l’affiche est en général le premier contact avec l’acheteur potentiel : üenlever donc les poubelles, les vélos, le linge étendu et les voitures. les gens veulent acheter votre maison pas vos affaires personnelles ! 2) Ne pas surévaluer votre maison. Un prix trop élevé réduit le nombre d’acheteur potentiel et votre maison sera plus longue et difficile à vendre, une maison surévaluée est la raison principale du non aboutissement de sa vente, ne laissez pas vos sentiments prendre le pas sur la valeur du marché, faites la évaluer par une personne objective.

	QUELQUES CONSEILS POUR BIEN ACHETER
	L’achat d’un bien immobilier est un engagement à long terme, il ne s’agit pas d’acheter une paire de chaussures, c’est pourquoi nous souhaitons vous informer pour mieux acheter. AVANT D’ACHETER Avant de vous lancer dans vos recherches et de partir à l’assaut des agences immobilières : - Définissez bien vos besoins ! type de bien (terrain, maison ancienne, maison neuve, grange à rénover, avec ou sans travaux…), surface, modularité, distribution des pièces, emplacement, secteur géographique ( accès, moyen de transport, infrastructures, proximité et qualité des commerces), environnement , exposition. Tous ces critères sont propre à chacun et dépendent de vos envies ! - Calculez votre Budget ! Afin d’éviter de mauvaises surprises, établissez un plan de financement proche de la réalité et pensez aux frais annexes comme : Frais d’emprunt : - ouverture et instruction du dossier - assurance obligatoire ( décès, incapacité de travail, perte d’emploi - frais d’hypothèque (le cas échéant) - intérêts intercalaires, (en cas d’acquisition d’un logement en cour de construction) Frais liés à la transaction : - l’intervention du notaire est obligatoire pour la quasi-totalité des ventes immobilières, des dépenses appelées « frais de notaire » sont donc à prévoir, (Si vous avez déjà votre notaire et que le vendeur vous dit qu’il a également le sien , il est bon de savoir que les frais ne sont pas plus élevés quand les parties ont des notaires différents) Frais d’agence : appelé commission d’agence, son montant peut varier selon le prix de vente de votre bien. AVANT DE VOUS ENGAGER - Pensez à : demander au vendeur le montant du dernier avis de taxe foncière et de taxe d’habitation ( le calcul de cette dernière étant basé sur la rémunération de chacun le vendeur n’est pas tenu de vous la communiquer). Ø Demander à voir au plus tard le jour de la signature du compromis de vente les expertises obligatoires, à savoir : - La loi carrez - Le diagnostic amiante - La recherche de plomb - L’état parasitaire - L’état des risques naturels et technologiques - Le diagnostic énergétique - Le diagnostic Gaz (Il est prévu pour début 2009 de rendre obligatoire et de fournir aux acquéreurs un diagnostic électricité.) AVANT DE SIGNER LE COMPROMIS Ce dernier permet de lier les parties pendant le délai nécessaire à l’obtention des documents nécessaires à la rédaction de l’acte authentique de vente , ainsi que pour purger les différents droits de préemption , le cas échéant, mais surtout il vous permet d’obtenir votre offre de prêt. En effet l’avant contrat ou compromis de vente sous seing privé, peut prévoir des conditions suspensives, ce sont des conditions dont la non réalisation rend caducs l’ensemble des engagements souscrits sans que l’acquéreur ne verse aucune indemnité, comme par exemple : - L’obtention de votre prêt, le compromis doit stipuler le plan de financement projeté c’est pourquoi il est important d’avoir consulté son banquier avant d’acheter ou même de chercher un bien immobilier, afin de connaître votre plan de financement ( montant total emprunté, taux, durée , nom de l’organisme prêteur). Cette close vous protège en cas de non obtention de votre prêt. Sans cette close vous ne pouvez plus faire prévaloir les dispositions protectrices du code de la consommation. -L’obtention d’un permis de construire, lorsque vous souhaitez acquérir un terrain à bâtir, cette close vous informe du délai accordé par le vendeur pour déposer votre permis de construire qui doit être accordé avant la réitération du compromis par acte authentique devant notaire. ATTENTION : après la signature de cette promesse de vente vous disposez d’un délai de réflexion de 7 jours à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé réception vous informant de ce délai, cependant si le compromis de vente a lieu chez un notaire celui-ci est habilité à vous remettre ce document en main propre et le délai commence à courir immédiatement. Pour vous désister il vous faut adresser un courrier par recommandé avec accusé réception stipulant que vous ne souhaitez plus acquérir ce bien.

	QU’EST CE QUE LE CERTICAT D’URBANISME ?
	C’est un acte administratif qui indique les règles d’urbanisme, les limitations administratives Au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain donné ainsi, que l’état des équipements publics existants ou prévus. Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant. Il existe deux types de certificat d’urbanisme : - Le certificat de simple information demandé en l’absence de projet précis pour connaître les règles d’urbanisme applicables. Celui-ci n’indique plus si le terrain est constructible ou non ; - Le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut-être réalisée sur le terrain. Avant d’acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain. Attention ! le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire . Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d’autorisation de construire Que doit-il indiquer ? Le certificat d’urbanisme doit indiquer : - Les dispositions d’urbanisme : plan local d’urbanisme, carte communale, règlement général d’urbanisme, loi littoral, loi montagne ; - Les limitations administratives aux droit de propriété : servitudes d’utilité publique, existence de droit de préemption ; - Les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain. - Le régime des taxes et participations applicables au terrain - L’indication que le terrain est situé à l’intérieur d’une zone de préemption. Lorsqu’il s’agit d’un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut-être utilisé pour l’opération décrite dans la demande. En cas de réponse négative, il précise les motifs qu s’opposent au projet. Réponse à la demande de certificat Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la construction éventuelle du terrain, vous devez indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leur planchers hors ouvre. Comment l’obtenir ? Vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante.) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents : - une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors ouvre du bâtiment projeté, - un plan de situation du terrain dans la commune - un plan du terrain. Adressez ou déposez le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain. Délai de réponse quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certificat est de deux mois à compter du dépôt de la demande. Sa durée de validité est d’un an ; si elle est supérieur, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat. Prolongation du délai de validité Le certificat d’urbanisme peut être prolongé par période d ‘une année tant que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n’ont pas évolué. Vous devez la demander au mois deux mois avant l’expiration du délai de validité. Garantie des dispositions mentionnées Vous pouvez vous prévaloir d’un droit acquis au maintien des règles d’urbanisme mais également du régime des taxes et participations. Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra subvenir pendant la validité du certificat. Ou s’adresser pour toute information ? Pour toutes informations, adressez-vous à la Mairie. Pour les formalités, adressez-vous : - à la Mairie - à la direction Départementale de l’Equipement (DDE) - auprès de votre conseiller PatrIMMOine